eGbR bei Grundstücken: Wann die Eintragung faktisch Pflicht wird

Mit Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 3. Juli 2025 (BGH, Az. V ZB 17/24) hat der BGH eine für die Praxis höchst relevante Frage des neuen Personengesellschaftsrechts entschieden: Eine nach altem Recht im Grundbuch eingetragene GbR muss sich, bevor eine nach dem 31. Dezember 2023 beantragte Eintragung, die ein Recht der GbR betrifft, im Grundbuch vollzogen werden kann, zunächst im Gesellschaftsregister registrieren und anschließend als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) im Grundbuch eintragen lassen. Dies gilt selbst dann, wenn das Grundstück auf die eigenen Gesellschafter übertragen und das Gesellschaftsvermögen damit vollständig verteilt werden soll. Eine Ausnahme kommt nur in Betracht, wenn die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB eingreift.

Die Entscheidung betrifft zwar unmittelbar das Grundbuchrecht. Ihre eigentliche Bedeutung liegt jedoch in den gesellschaftsrechtlichen Pflichten und Verantwortlichkeiten der Gesellschafter.

MoPeG schafft neue Transparenzpflichten für GbR-Gesellschafter

Mit dem Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes (MoPeG) zum 1. Januar 2024 hat der Gesetzgeber die Rechtsstellung der GbR grundlegend reformiert. Die vom BGH bereits seit 2001 anerkannte Rechtsfähigkeit der Gesellschaft ist nun gesetzlich ausgestaltet: Nach § 705 Abs. 2 BGB kann die Gesellschaft selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll (rechtsfähige Gesellschaft). Andernfalls dient sie den Gesellschaftern als nicht rechtsfähige Gesellschaft nur zur Ausgestaltung ihres Rechtsverhältnisses untereinander. Damit hat das MoPeG die frühere Unterscheidung zwischen Außen- und Innengesellschaft zugunsten der Unterscheidung von rechtsfähiger und nichtrechtsfähiger Gesellschaft aufgegeben. Weitere Grundlagen zur GbR-Reform haben wir in unseren FAQ zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach MoPeG zusammengefasst. Neu ist vor allem das Gesellschaftsregister, aus dem sich der Rechtsverkehr künftig unmittelbar über Existenz, Identität und Vertretung einer Gesellschaft informieren kann. Grundlegende Informationen zur Eintragung der GbR finden Sie auch in unserem Beitrag “Die GbR gehört ins Gesellschaftsregister”.

Zwar bleibt die Eintragung einer GbR rechtlich freiwillig (§ 707 Abs. 1 BGB n. F.). Praktisch entsteht jedoch in zahlreichen Konstellationen ein faktischer Eintragungszwang, insbesondere für Gesellschaften, die am Grundstücksverkehr teilnehmen und dort Rechte erwerben, veräußern oder belasten wollen. Mit seiner Entscheidung bestätigt der BGH ausdrücklich die bereits zuvor ergangene Praxis der Oberlandesgerichte. Wer gesellschaftliches Grundeigentum übertragen, belasten oder im Rahmen einer Auseinandersetzung aufteilen möchte, muss sich daher frühzeitig mit den registerrechtlichen Anforderungen auseinandersetzen; die bloße Verwaltung oder Vermietung des Grundvermögens löst die Sperrwirkung dagegen nicht aus.

Auflösung bedeutet nicht automatisch das Ende der GbR

Besondere praktische Relevanz hat die Entscheidung für GbR-Strukturen, die lediglich noch über einzelne Immobilien verfügen und von den Gesellschaftern bereits als „beendet” angesehen werden. Der BGH stellt klar, dass eine beschlossene Auflösung die Gesellschaft nicht automatisch beendet. Solange noch Gesellschaftsvermögen vorhanden ist, besteht die GbR bis zur vollständigen Auseinandersetzung fort. Gerade bei langjährig bestehenden Familien-, Ehegatten- oder Vermögensverwaltungs-GbRs wird dieser Umstand häufig übersehen. Die bloße Auflösungsvereinbarung genügt daher nicht, um die registerrechtlichen Anforderungen zu umgehen.

Wichtige Ausnahme: Altverfahren

Altes Recht gilt nach Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 1 EGBGB weiterhin, wenn Einigung oder Bewilligung und der Eintragungsantrag beide vor dem 1. Januar 2024 erfolgt sind. Dasselbe gilt nach Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB, wenn vor diesem Stichtag eine Vormerkung bereits eingetragen wurde oder ihre Eintragung vor dem Stichtag bewilligt und beantragt wurde. Dann bleibt es auch für die durch die Vormerkung gesicherte Rechtsänderung beim alten Recht. In diesen Fällen kann das Grundbuchamt die vorherige Registrierung nicht verlangen. Im BGH-Verfahren war die Auflassung zwar noch am 21. Dezember 2023 erklärt, der Antrag aber erst am 1. Februar 2024 gestellt worden. Die Übergangsvorschrift griff daher nicht.

Kein Sonderweg für Familien- und Ehegatten-GbRs

Umstritten war bisher, ob Ausnahmen jedenfalls dann gelten könnten, wenn lediglich das einzige Grundstück der Gesellschaft auf die eigenen Gesellschafter übertragen werden soll. Dies lehnt der BGH eindeutig ab. Weder bei Zwei-Personen-Gesellschaften noch bei Ehegatten-GbRs besteht eine Ausnahme vom Erfordernis der vorherigen Registrierung. Auch die nur kurzfristige Eintragung und anschließende Löschung der eGbR im Grundbuch rechtfertigt keine andere Beurteilung. Der damit verbundene Zusatzaufwand entspricht nach Auffassung des BGH bewusst dem gesetzgeberischen Konzept.

Zu bedenken ist allerdings eine vom BGH in den Entscheidungsgründen lediglich abgrenzend erwähnte Gestaltungsalternative: Eine GbR kann auch durch Übergang des Gesellschaftsvermögens im Wege der Gesamtrechtsnachfolge vollbeendet werden (BGH, Beschluss vom 5. Juli 2018 – V ZB 10/18; vgl. jetzt § 712a BGB n. F.). Diese Vorschrift setzt allerdings voraus, dass nur noch ein Gesellschafter verbleibt; bei einer Zwei-Personen-GbR wie im BGH-Verfahren müsste also zunächst ein Gesellschafter ausscheiden, damit das Gesellschaftsvermögen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den verbleibenden Gesellschafter übergeht. Wer eine Alt-GbR beenden möchte, sollte daher prüfen, ob statt der Übertragung des Grundstücks im Wege der Einzelübertragung nach §§ 873, 925 BGB eine liquidationslose Vollbeendigung in Betracht kommt. Eine solche kann die Registrierung als eGbR entbehrlich machen. Ob und inwieweit in solchen Fällen die Registrierungsobliegenheit vermieden werden kann, bedarf einer sorgfältigen Prüfung des Einzelfalls.

Was Gesellschafter einer Grundstücks-GbR jetzt tun sollten

Wer eine Grundstücks-GbR verwaltet, sollte frühzeitig die bestehenden Strukturen überprüfen: die aktuelle Zusammensetzung des Gesellschafterbestands, klare Vertretungsregelungen, die Vorbereitung der Eintragung in das Gesellschaftsregister sowie die laufende Aktualisierung registerrelevanter Änderungen (§ 707 Abs. 3 BGB n. F.). In der Praxis fehlen bei älteren GbR-Strukturen häufig schriftliche Gesellschaftsverträge oder dokumentierte Gesellschafterwechsel wie auch im BGH-Verfahren. Solche Defizite erschweren erfahrungsgemäß eine spätere Registereintragung und verzögern geplante Transaktionen. Anderenfalls drohen Verzögerungen bei Beurkundungen und Grundbuchvollzug, da Grundbuchämter die neuen Vorgaben zwingend verlangen müssen. Die Soll-Vorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB räumt ihnen kein Ermessen ein. Allerdings ist die Sperrwirkung rein verfahrensrechtlicher Natur: Ein Verstoß gegen Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB ließe die Wirksamkeit einer dennoch erfolgten Eintragung unberührt.

Fazit: eGbR-Eintragung bei Grundstücken frühzeitig prüfen

Der Beschluss schafft erhebliche Rechtssicherheit im Umgang mit den Übergangsvorschriften des MoPeG und macht deutlich, dass die neuen Transparenzanforderungen nicht formaler Natur sind. Für zahlreiche Alt-GbRs wird die Eintragung in das Gesellschaftsregister damit faktisch zur unvermeidbaren Voraussetzung künftiger Grundstücksgeschäfte. Die Entscheidung sollte daher Anlass sein, bestehende Gesellschaftsstrukturen frühzeitig auf ihre MoPeG-Konformität zu überprüfen.

advolon Rechtsanwälte berät Gesellschafter und Gesellschaften bei der Eintragung in das Gesellschaftsregister, der Prüfung bestehender GbR-Strukturen sowie bei gesellschaftsrechtlichen und grundbuchrechtlichen Fragestellungen.